IPCA ou IGPM? O caminho é negociar

Projeto de lei apresentado na Câmara dos Deputados e em início de tramitação, pretende impor o IPCA como regra para reajustes de aluguéis.

Hoje predomina o princípio da livre escolha do índice de aumento pelas partes, em razão da Lei do Inquilinato vigente (Lei 8245/91). O reajuste é forçosamente anual, como decorrência de todo o sistema que resultou no Plano Real.

Na prática, os mais utilizados eram, já há muito tempo, o IGPM e o IPCA. Seus percentuais apresentavam diferenças, porém muito pequenas, gerando praticamente nenhum questionamento. Hoje, porém, a discrepância é gritante, girando o IGPM entre 30 e 35% anuais, enquanto o IPCA fica em torno de 5 a 7%.

No panorama atual caótico por conta da pandemia, tal diferença deu origem a situações asfixiantes para inquilinos, tanto nas locações comerciais, quanto – principalmente – nas residenciais.

Esta é a origem do projeto de lei apresentado. Entretanto, ainda que louvável a intenção do parlamentar, a experiência ensina que mecanismos de “proteção” forçados, impostos “de cima para baixo”, acabam criando problemas de natureza diversa daqueles que o projeto busca remediar.

Os anos anteriores à atual Lei do Inquilinato apresentavam uma desorganização completa no mercado de locações, sobretudo residencial. Já a partir da crise de 2008, a balança pendeu, sem nenhuma intervenção, em prol do inquilino, de modo que preservar uma locação passou a ser importante para o senhorio. Destaca-se que o locador-padrão dispõe de, no máximo, dois imóveis e a renda obtida com a locação proporciona importante fonte de recursos no orçamento familiar, portanto manter o locatário é vital para ele.

Com a pandemia, agravou-se a situação, com inquilinos que perdem seu trabalho ou têm seus ganhos reduzidos (sem falar em empresas que têm seus faturamentos fortemente abalados), impedindo, por vezes, que consigam permanecer nos imóveis locados.

Dentro desta realidade, as partes se deram conta de que um acordo é de fundamental importância para ambas e o resultado tem sido o estabelecimento de aluguéis por meio de negociações, contexto dentro do qual figura a troca do índice de reajuste, que passa, majoritariamente, a ser o IPCA, em lugar do IGPM.

A discrepância entre os índices tende a diminuir no médio prazo, voltando à relativa paridade, de sorte que nada garante que a situação se inverta, “forçando” a apresentação de outro projeto de lei.

O fato é que o critério da livre escolha – tanto no estabelecimento do aluguel inicial, quanto na aplicação dos reajustes – além de atender ao milenar princípio do respeito à vontade das partes, acaba apaziguando o mercado, afastando procedimentos judiciais onerosos, de duração imprevisível e resultado incerto.

Negociar, negociar, negociar. Bom senso, bom senso, bom senso. Este é o caminho.