A pandemia e seus efeitos nos imóveis do Centro do Rio

Das muitas consequências advindas da pandemia no Rio de Janeiro, podemos destacar o forte impacto sofrido pelo mercado imobiliário especialmente na área central da cidade.

As rápidas alterações de rotinas de empresas e escritórios, com a transição para o trabalho remoto, fez com que lojas e escritórios da região Central da cidade sofressem substancial esvaziamento.

Muitos escritórios, lajes corporativas e salas estão desocupados e demoram longos períodos até serem realugados com valores de aluguéis mais baixos. O quadro já vinha ruim com a crise econômica pré-pandemia e só se agravou. Os proprietários estão diante da obrigação de pagamento de despesas fixas de condomínio e impostos, sem a corresponde receita do aluguel ou, quando o imóvel estava ocupado, com rentabilidade bem abaixo de outros períodos.

No mesmo rumo, as lojas comerciais da outrora região nobre da cidade, com fluxo intenso de pessoas, subitamente encontra-se “as moscas” por conta da pandemia de covid-19, gerando entrega de pontos e fechamento de locais tradicionais de comércio e serviços com inegáveis consequências para a própria vida da região central.

A crise da região Central, apesar de sua excelente infra estrutura de transporte e serviços, tem sido foco de atenção da nova administração municipal. A Prefeitura já apresentou algumas propostas na busca de conferir dinamismo à área e garantir sua revitalização em benefício de todos.

Em resumo, as medidas - ainda pendentes de maior detalhamento e formalização, seja pela via de Decretos do Poder Executivo, seja de leis a serem apreciadas na Câmara dos Vereadores - buscam oferecer vantagens tributárias para conversão de salas ou escritórios em unidades residenciais. Isso asseguraria um fluxo constante de pessoas e moradores, sustentando comércio e serviços na região de forma mais sustentável e duradoura.

A Prefeitura pretende conceder isenção de IPTU por determinados períodos e ITBI (no caso da primeira venda) para imóveis "retrofitados" ou reformados para tornarem-se residências, além de alterações no zoneamento e licenciamento de obras para permitir a alteração do uso dos antigos prédios comerciais para residenciais ou mistos.

Nós consideramos tais medidas extremamente válidas, porém seu impacto só será sentido após sua implementação formal o que deve levar em torno de 18 a 24 meses, em decorrência das obras necessárias para transformar as unidades comerciais em residenciais.

Nesse meio tempo, o que acontecerá com a região? A decadência só irá aumentar com as ruas desertas... Será possível ressuscitar o Centro após este período?

Além disso, e considerando a crise fiscal do Município, a retomada pretendida baseia-se principalmente na iniciativa privada. Lembramos que a esmagadora maioria dos edifícios na região central são antigos, muitos das décadas de 40 a 70, exigindo grandes investimentos para adaptação às necessidades urbanísticas atuais (instalações elétricas e hidráulicas novas, cabos de fibra ótica, recolhimento de lixo orgânico, etc.). Na ponta do lápis, essas reformas poderão ter como resultado uma conta que não fecha para o investidor, desestimulando-o a realizar as reformas almejadas pelo Poder Público e frustrando os esforços de recuperação da área.

Vejamos agora um quadro mais amplo: há hoje inúmeras áreas ociosas no Rio de Janeiro em decorrência de projetos não tão bem sucedidos como o Porto Maravilha e a própria crise econômica da cidade. Caso haja uma oferta excessiva de imóveis retrofitados ou reformados para moradia, não há como fugir da realidade de diminuição do seu preço exatamente pelo excesso de oferta.

Deixamos a sugestão de que seja estabelecida uma ´quota´ para novos empreendimentos na cidade como contraprestação para um novo licenciamento. Veja um exemplo: um novo empreendimento com 10 apartamentos deverá em contrapartida retrofitar ou reformar um percentual (20% por exemplo) das novas unidades que pretende construir. Desta forma, gradativamente, a reforma de unidades no centro seria um ´pedágio´ ou compensação a ser paga pelo empreendedor de novas unidades, em prol da cidade. Assim, poderia se atingir o objetivo da transformação do perfil do Centro de forma sustentável.

Outra sugestão para aumentar o fluxo de pessoas na região Central, tão logo as condições sanitárias permitam, seria o desenvolvimento maciço de atividades culturais, permitindo a permanência de turistas e moradores no que pode ser um ´test-drive´ da futura vida no Centro.

As medidas propostas são o início de um movimento que deve ser mais permanente para que o Centro do Rio volte a ser um local pujante e de vitalidade à altura de sua tradição histórica, cultural e econômica.

O paciente Centro da cidade precisa de um eletrochoque JÁ.

Este artigo baseou-se na matéria do O Globo https://oglobo.globo.com/rio/prefeitura-prepara-pacote-de-mudancas-para-dar-ao-centro-do-rio-ares-de-bairro-residencial-entenda-24854942